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Devenir rentier immobilier : mythes et réalités

Si vous connaissez déjà le concept pour devenir rentier, cet article vous apportera des éclairages différents de ce que vous trouvez habituellement sur Internet. Car si cette stratégie de vie repose en grande partie sur l'effet de levier qu'est l'emprunt immobilier, il y a un autre effet de levier qui est très puissant pour mettre en application la stratégie du rentier. Personne d'autre que moi en parle, et pour cause, ce levier repose sur des compétences qui n'ont rien à voir avec l'immobilier. Lisez bien jusqu'à la fin de cet article pour découvrir cette arme redoutable qui démultiplie vos capacités d'emprunt, et donc vous rapprochera plus rapidement de votre rêve de devenir rentier.

Mise en garde sur l'immobilier

L'immobilier ce n'est pas du tout ma spécialité. A titre personnel j'ai une faible partie de mon patrimoine investi dans l'immobilier locatif.

En fait je n'aime pas trop l'immobilier, car je trouve que ce sont des investissements lourds, pas du tout liquides. Les temps d'entrée et de sortie sont long et chers. Et surtout il y a trop d'intermédiaires qui grignotent la rentabilité nette. A l'achat je considère que les taxes via les frais de notaire et les frais d'agence sont indécents pour le travail effectué. Les frais de gestion mensuels sont élevés, et les changements de locataires coûtent cher. Par contre dès qu'il y a un problème, c'est une grande liberté d'esprit d'avoir des intermédiaires de qualité, surtout pour des gens comme moi qui habitent à plus de 10.000 km de leurs investissements.

Mais malgré ces inconvénients, c'est une stratégie que j'utiliserais davantage dans le futur, car l'avantage de l'immobilier, c'est qu'une fois que tout en place, si vous êtes en incapacité de gérer vos biens (maladie, vieillesse), une agence immobilière pourra s'occuper de tout, et ce seront de véritables revenus automatiques qui seront versés sur votre compte bancaire.

Investir dans de l'immobilier de rendement, c'est aussi une bonne méthode pour vous constituer un patrimoine, car le locataire va financer tout ou partie de votre investissement. Si vous avez du mal à conserver vos économies, les injecter dans un bien immobilier, à l'achat ou par un remboursement mensuel d'emprunt, peut être une bonne technique pour les sécuriser, et de vous éviter de les utiliser par exemple pour changer de voiture.

Immobilier : ce qu'il faut savoir avant de se lancer

Lors de vos investissements immobiliers vous allez être confronté à un dilemme:

A chacun de mettre le curseur là où il veut. Soit vous accédez à des taux de rendement élevés, en échange d'efforts. Soit vous acceptez des taux de rendement plus faibles, mais vous êtes entre guillemets tranquille et avez des revenus qui tombent en automatique.

En cas d'achat neuf sur plan, ou au cours de la rénovation du bien, vous serez exposés à des risques importants. Les investissements en Europe bénéficient d'un cadre réglementaire plutôt protecteur, tandis que les endroits du monde plus exotiques offrent moins de garanties. Où que ce soit dans le monde, la clé du succès d'une stratégie réussie d'investissement immobilier sera de contrôler les risques, et de limiter les marges des intermédiaires. Et bien sûr d'acheter en dessous du prix du marché.

J'ai par exemple un copain qui a acheté un appartement en Thaïlande dans une résidence touristique en location saisonnière. Il avait un bon réseau de relations sur place, et il a pu investir en tant qu'associé avec des européens qu'il connaissait, et qui avaient déjà des expériences immobilières réussies sur place. Il n'est donc pas passé par un promoteur immobilier, et avait l'assurance d'une maîtrise des coûts de gestion du bien.

Sous quelles formes investir dans l'immobilier

Les possibilités sont nombreuses, et certaines demandent de solides compétences et surtout de l'expérience.

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Le premier effet de levier

Le principe de la stratégie du rentier c'est de se constituer un patrimoine immobilier important en utilisant le levier bancaire. On achète un bien à crédit sur 20 ans ou plus, et le crédit est remboursé par le loyer payé par le locataire. En réalité c'est assez difficile de trouver des biens immobiliers à financer à plus de 100%, et d'arriver à avoir un loyer qui va couvrir non seulement le remboursement d'emprunt mais aussi toutes les charges. Mais il y a beaucoup de rentiers qui arrivent à exécuter cette stratégie. Ceux qui réussissent possèdent de solides compétences en immobilier ou dans la gestion de travaux, investissent sur une anomalie de marché à l'achat, et gèrent eux mêmes leurs biens pour économiser sur les frais de gestion.

Certaines techniques pour devenir rentier enseignées peuvent être dangereuses financièrement, quand il s'agit de contracter plusieurs prêts bancaires simultanément pour aller au-delà de l'endettement autorisé, ou encore quand aucune marge de sécurité financière est prévue.

Dans mon cas personnel, j'ai eu il y a de nombreuses années une mauvaise locataire. A l'approche de l'hiver, elle a arrêté de payer. C'était vraiment de la malchance, surtout que c'était une retraitée dont la pension couvrait 5 fois le loyer. Bref, le temps que le cas soit instruit au tribunal, il s'est écoulé un an, et une autre trêve hivernale. Donc ça a été plus de dix huit mois de loyers impayés. Fort heureusement j'avais une assurance locative qui a pris tout en charge, donc je n'ai perdu qu'un mois de loyer avec cette affaire. Par contre l'assurance indemnisait de manière irrégulière, avec un retard de 6 à 9 mois, pendant lesquels je devais rembourser mon emprunt immobilier. Heureusement que j'avais de la marge financièrement, sinon j'aurais été en très grosse difficulté.

C'est pour ça que je suis assez mal à l'aise quand je vois sur YouTube des formateurs autoproclamés experts en immobilier qui poussent des personnes aux revenus modestes à investir dans l'immobilier, en leur disant qu'ils n'ont pas besoin d'apport.

Il faut avoir une marge de sécurité financière en cas de problème : des impayés, le chauffe-eau à remplacer, des frais de copropriété imprévus, etc.

La probabilité que ces cas surviennent est extrêmement faible, mais la probabilité qu'un de ces cas survienne à horizon 10 ans est extrêmement élevée.

Le deuxième effet de levier

Mais là où moi je peux vous apporter de la valeur, c'est pour actionner le deuxième effet de levier d'une stratégie de rentier immobilier réussie. Le premier levier, nous l'avons vu, c'est d'utiliser l'emprunt bancaire.

La limitation, c'est que très rapidement, les banques ne vont plus vous suivre, car elles vont considérer que votre taux d'endettement est trop élevé. Même si vous justifiez d'excellentes rentabilités locatives.

Le deuxième effet de levier à actionner pour progresser dans la création de son empire immobilier, c'est d'augmenter son salaire, afin d'augmenter votre capacité d'emprunt, et donc démultiplier l'effet de levier de l'emprunt immobilier.

Pour augmenter votre salaire de manière importante, la méthode la plus robuste, la plus rapide et la plus efficace, c'est de décrocher une promotion interne dans son entreprise.

L'avantage de cette stratégie, c'est qu'elle ne demande pas plus de temps que le temps que vous passez déjà au travail. Il vous suffit juste d'avoir la bonne méthode, et de développer quelques compétences agiles, que l'on appelle les SOFT SKILLS, et qui ouvrent la porte à une progression de carrière rapide.

Si vous êtes intéressés par le sujet, vous trouverez des ressources précieuses sur ce site Internet.

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